Menu principale:
LA PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO
E' l'atto emesso dai potenziali acquirenti di un'immobile (su modulo proposto dall'agenzia, se viene usato un intermediario), contenente precise promesse fatte al venditore sia riguardo alle condizioni di acquisto che al prezzo. I dati che devono necessariamente essere presenti sull'atto sono, oltre a quelli identificativi del venditore, del compratore e dell'immobile (indirizzo e descrizione della casa), il prezzo, le modalita' e i termini di pagamento, la data e il luogo dell'atto successivo (compromesso o rogito), la scadenza entro la quale il venditore deve dare accettazione e le eventuali penali previste in caso di inadempienza. Il documento, che dev'essere inoltrato al venditore tramite raccomandata a/r, impegna solo il compratore almeno fino all'eventuale accettazione scritta del venditore, da inoltrarsi sempre con raccomandata a/r entro il termine gia' detto.Tre importanti osservazioni:* se il venditore non accetta nei modi e nei tempi prefissati, il compratore puo' ritenersi libero dagli impegni firmati, poiche' la promessa perde di efficacia. In tal caso, se l'acquirente avesse versato somme a titolo di caparra o di acconto, queste devono essere restituite.* se il venditore accetta la proposta, invece, l'acquirente e' obbligato ad acquistare alle condizioni concordate e la promessa diventa un contratto valido per ambedue le parti (art.1326 c.c.). In tal caso, quindi, il rifiuto dell'acquirente di concludere l'accordo comportera' il pagamento di una penale coincidente, se prevista, con la caparra (e idealmente non superiore al 30% circa del prezzo totale).* non di rado la proposta irrevocabile di acquisto viene redatta in modo da poterla ritenere -una volta accettata dal venditore- sostitutiva dell'atto che invece dovrebbe seguirle, il compromesso (quando, per esempio, l'atto successivo a cui viene fatto riferimento e' il rogito). Cio', combinato al fatto che e' stata versata una caparra confirmatoria, ha effetti determinanti sulle conseguenze della rescissione di una delle parti. In tal caso, infatti, la parte inadempiente non rischia semplicemente la perdita della caparra, ma -in alternativa- puo' essere costretta ad adempiere. Il concetto viene approfondito piu' avanti, nella parte dedicata, appunto, alle penali tipiche del compromesso.Nota importanteLa proposta di acquisto non e' sottoposta a registrazione e al pagamento dell'imposta di registro in quanto non ha natura negoziale e soprattutto -nel momento in cui viene redatta- e' un atto unilaterale. Se pero' essa contiene la clausola che prevede che l'atto, una volta accettato dal venditore, abbia gli stessi effetti di un accordo preliminare, la registrazione e il pagamento dell'imposta di registro diventano obbligatorie, poste a carico del mediatore. Cio' indipendentemente dalla successiva stipula dell'accordo preliminare classico, il compromesso.